用信托制度管理住房專項維修資金
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-12-20
□錦天城律師事務(wù)所合伙人 李憲普
建設(shè)部、財政部聯(lián)合制定的《住房專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》正在征求意見中，其中規(guī)定：業(yè)主首次繳存的資金，由房產(chǎn)主管部門或其委托的單位代收代管；成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會決定?！墩髑笠庖姼濉分械囊?guī)定，實際上使得住房專項維修資金的管理成為一項信托事務(wù)管理。
住房專項維修資金代管關(guān)系是信托關(guān)系
首先，住房專項維修資金代管關(guān)系不是《合同法》中規(guī)定的委托關(guān)系。《征求意見稿》中規(guī)定，住房專項維修資金的使用計劃，經(jīng)對共用部位具有共有關(guān)系的業(yè)主2/3通過后實施。因此，在代管單位可以違背部分業(yè)主的指示時，就證明住房維修資金代管關(guān)系不是《合同法》中的委托關(guān)系。
其次，住房專項維修資金代管關(guān)系可以合理地解釋為信托關(guān)系。在信托關(guān)系中，委托人（業(yè)主）是以代管單位為信托受托人、以繳付的住房專項維修資金為信托財產(chǎn)而設(shè)定信托；信托目的是用于支付將來本幢樓的共用部位和本小區(qū)的共用部位的維修費用。代管單位首先應(yīng)當為實現(xiàn)信托目的而使用、處分信托財產(chǎn)。這種信托目的決定了即使有不超過1/3業(yè)主的反對，代管單位也應(yīng)當按照信托目的來處分住房專項維修資金。因此，信托關(guān)系能夠更好地解釋住房專項維修資金的代管關(guān)系。
最后，只有信托關(guān)系才能合理地解釋住房專項維修資金的分賬管理、分別核算?！墩髑笠庖姼濉芬?guī)定，業(yè)主繳存的住房專項維修資金按幢設(shè)賬、按業(yè)主分戶核算；對共用部位維修、更新或改造時從具有共有關(guān)系的業(yè)主帳戶中列支。這種分別管理要求，已經(jīng)遠遠超過了?？顚Ｓ玫姆秶挥小缎磐蟹ā飞弦?guī)定的分別管理制度才能夠為這種管理制度提供法律基礎(chǔ)。
住房專項維修資金信托關(guān)系特征
與一般的信托制度相比，住房專項維修資金信托制度具有如下特征：
首先，住房專項維修資金信托制度是一項強制信托?！墩髑笠庖姼濉分幸?guī)定，“業(yè)主應(yīng)當在住房產(chǎn)權(quán)登記前，將住房專項維修資金交至代收單位。”“業(yè)主分戶賬面住房專項維修資金余額不足首次應(yīng)繳存額30％的，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)繳。”可見，業(yè)主必須繳付和續(xù)繳住房專項維修資金，而非可以繳付也可以不繳付。
其次，住房專項維修資金信托是他益信托。在住房專項維修資金的使用上，每一個業(yè)主繳付的住房專項維修資金，受益人是同一幢樓的共用部位的共有人和同一個小區(qū)的共用部位的共有人。
最后，住房專項維修資金信托是管理型信托而非運用型信托。與此相對應(yīng)，運用型信托的主要信托目的是進行投資運作以實現(xiàn)信托財產(chǎn)的保值增值?！墩髑笠庖姼濉分幸?guī)定，住房專項維修資金可以用于購買一級市場國債。但是，購買一級市場國債并取得收益，顯然不是住房專項維修資金信托的信托目的，也不構(gòu)成受托人職責的主要內(nèi)容。
住房專項維修資金信托制度的現(xiàn)實意義
在原有的住房專項維修資金管理制度下，由售房單位代收，由物業(yè)公司代管，造成了很多不良后果：房產(chǎn)開發(fā)商大量占用維修資金，而物業(yè)公司挪用專項維修資金用于彌補物業(yè)管理費用。在《征求意見稿》中，對于住房專項維修資金提出了專戶存儲、?？顚Ｓ玫囊?，但是，?？顚Ｓ弥贫缺旧頍o法對抗司法強制執(zhí)行，即：代管單位管理的A小區(qū)維修費用債權(quán)人，可能會對代管單位管理的B小區(qū)專項維修資金進行強制執(zhí)行。只有《信托法》上規(guī)定的分別管理制度，才能夠使得這種分別管理能夠?qū)顾痉◤娭茍?zhí)行，保障業(yè)主的資金安全。
(xintuo摘自《證券時報》)